疫情如何影响楼市?房价会跌吗?调控会放松吗

与遭受重创的餐饮、旅游、零售、影院等行业不同,2020年春节期间暴发的这场肺炎疫情似乎完美避让了房地产市场的“交易日”。不过,凉凉的返乡置业、大门紧闭的售楼处和开工时间待定的新项目,依然让房地产从业者难言乐观。
恐怕谁都没料到,2020年会以这样的方式打开。
新型冠状病毒感染的肺炎,这只让人始料未及的“黑天鹅”飞出,扰乱了所有人的安排。
 
与遭受重创的餐饮、旅游、零售、影院等行业不同,2020年春节期间暴发的这场肺炎疫情似乎完美避让了房地产市场的“交易日”。
 
不过,凉凉的返乡置业、大门紧闭的售楼处和开工时间待定的新项目,依然让房地产从业者难言乐观。
 
这场疫情对楼市影响几何?调控政策是否会转向?接下来房价会怎么走?
 
交易停滞
 
为最大限度减少公众聚集,包括北京、福州、赣州、宜昌、广州、湛江、南昌、成都等多地陆续叫停了售楼处的销售活动。不少房企也主动关闭了售楼处,转战线上。但线下看房、签约这个环节很难被替代,楼盘交易基本陷入停滞。与此同时,建筑、交房、公积金办理等上下游环节也纷纷被延后。
 
中原地产研究中心统计数据显示,从2020年1月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量下跌了95%。
 
 
中新社发 周长国 摄
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社国是直通车记者分析称,此次疫情对第三产业的影响很大,第三产业对GDP贡献率接近60%,其中,房地产是第三产业的重要组成部分。疫情对房地产开发、销售、物业等都会产生很大影响。
 
影响最大的是房地产开发。李宇嘉表示,整体来看,春节期间,房地产开发按下了暂停键,所有项目停工。如珠三角区域要求,在没有接到复工的许可前,不可复工。
 
加之,建筑工人基本以外来打工人群为主,他们很多来湖南、湖北、河南、重庆、江西、安徽等省份,刚好是疫情较重的地区。工人即便返程,还要经历体温监测、自我隔离14天等,这是一个很长的周期。
 
所以,尽管一些城市规定2月9号以后复工,但真正影响消除可能要到二月底。
 
李宇嘉表示,疫情对房地产销售影响也很大。每一周每一个月,开发商都有新楼盘入市计划,因为多数开发商是快周转的,一旦速度慢下来会对资金链形成很大压力。
 
值得注意的是,2020年,多数房企都处于债务到期高峰,许多开发商原本就计划大量增加推盘,以实现销售回款。特别是在春节后的3月-4月份是楼市传统旺季,也是房地产营销的重要时间节点。
 
2019年底,楼市调控政策趋稳,货币政策有所松动,开发商可谓卯足了力量,希望在春节后冲击“小阳春”。但受疫情影响,今年的楼市“小阳春”恐怕会“泡汤”。
 
不过,多位业内专家认为,这种冲击主要是短期的。
 
一位券商地产分析师指出,疫情发生在1-2月份对楼市来说是“不幸中的幸事”,从过去10年来看,开年前两个月的销售额约占全年销售比重不到10%。而且地产需求与旅游、观影等不同,它不会消失,只会延后。因此,疫情对楼市的影响是短期的。
 
中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶也表示,从全国楼市来看,短期市场调整不可避免,无论主动或被动购房需求都会受到一定影响,楼市“小阳春”也会受到冲击。
 
但她认为,这些影响主要集中在今年一季度。从二季度开始,随着疫情逐步受到控制,房地产市场会逐步回温,需求等总体或呈现向后顺延的状况。
 
在2003年“非典”疫情暴发时期,曹晶晶指出,楼市无论是调整深度还是调整时间都不长,主要还是集中在疫情暴发的三月和四月,整体影响有限。不过,彼时中国经济处于快速增长阶段,房地产政策较为宽松,且行业体量较小,而现阶段市场环境与2003年时已有很大变化。
 
当前,一方面,宏观经济承压,房地产市场也进入新阶段,政策面较为严格,另一方面,2019年,百亿的房企超过了152家,千亿的房企达到了36家,且很多的企业采取高周转策略,企业现金流吃紧将对行业运行产生一定风险。
 
综合考虑各种因素,曹晶晶指出,此次的疫情对楼市的影响会大一些。交易停滞给各地房价带来下行压力。尤其是三四线城市,在错过了返乡置业的高峰之后,三四线城市房价下跌压力比较大。
 
调控会放松吗?
 
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对中新社国是直通车记者表示,首先“房住不炒”的定位和“稳房价、稳预期、稳预期“的调控目标不会变。为了确保以上定位的落实和以上目标的实现,基于疫情这个突发事件对房地产市场的外部冲击所带来的波动,调控政策应该会在因城施策的原则下适度调整。
 
这样的调整可能意味着在抑制炒的同时,政策也会更多支持刚性需求、改善性需求和重置需求。
 
中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,因城施策是近几年来各地房地产调控的主要方式。今年,在疫情没有得到控制之前,预计政策层面上不会发生太大变化;在疫情之后,一些地方可能会在因城施策的大背景下,根据当地的楼市状况,给予不同程度的灵活政策。
 
黄瑜表示,从近期央行等部门发布政策来看,整体金融政策相对宽松。从财政政策来看,包括对疫区相应的支持、给予民营企业的税收支持的政策等,也释放了相对宽松的信号。对房企来说,发债方面也有一定机会,“借新还旧”依然还是允许的。
 
江苏东方地产研究院院长郭井立也认为,疫情期间,商品房销售基本停滞,给开发商的资金回笼造成很大影响。随着疫情缓解,房地产市场的调控政策,可能会有所松动,以助力房地产市场加速恢复元气,继续促进市场健康稳定发展。官方提出的包括落实“一城一策”,去年底又提出300万以下人口的城市户口全面放开等,这些政策是不会改变的。
 
多位券商分析师也认为,目前楼市主基调是“平稳”,过去两年“平稳”的任务都得到较好实现。今年如果部分地方楼市快速下滑,一些托底性的政策可能出台,同时,今年可能也会有降息降准等进一步的举措出台。
 
房价会大跌还是会报复性反弹?
 
降价是肯定的。
 
交易停滞,必然让房企感受到更大的资金压力,特别是转战线上之后,为顺利签约,降价促销是不少企业的选择。
 
中国指数研究院研发中心总经理白彦军指出,在一季度以及二季度,各大房地产开发商降价的促销的预期比较明显。其中,一二线城市需求恢复较快,房价下降幅度比较可控,但三四线可能出现明显的价格战。
 
从中长期来看,白彦军认为,还需注意疫情蔓延可能导致消费者对未来支出、特别是购房支出越来越谨慎,从而影响全年楼市销售。毕竟,在危机出现之时,买房子肯定不如买口罩、买药、买粮食来得安心。”
 
倪鹏飞则认为,疫情冲击及市场反应和政策对冲,不仅可能会导致房地产市场月度和季度波动幅度增大,而且可能会带来房地产市场年度降温幅度增加,但总体趋稳不会改变。
 
基于疫情冲击,他表示,将更新对房价和交易量等指标的预测:2020年全年房价增幅可能在-3%—5%,销售量将在-5%—1%之间,投资增幅将在8%-15%。与此同时,房地产市场空间分化可以进一步加大。
 
但是倪鹏飞强调,疫情不会改变房地产市场发展阶段和基本面。总体上,房地产刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在,一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。疫情可能会改变的是:加快发展阶段和基本面改变的进程,人们的房地产置业及投资会更加理性,房地产供过于求的城市将更多地显现出来,这在一定程度是好事情。
 
短期下跌之后,积压需求会集中入市,这会导致房价的报复性上涨吗?
 
倪鹏飞指出,疫情过后销售量会有一个较大的恢复和增长,但是房价报复式反弹的可能性较小。这主要是房地产的长效管理机制基本建立,这不仅抑制炒房而且能够对房地产市场变化能够做出自动的应对,在双向调控的政策操作下,重点城市和一般城市的房地产市场月度和季度波动超过合理区间,都可能会受到国家主管部门和省市主管部门的约谈和问责。
 
需警惕流动性风险
 
持续数月的交易“真空”势必会对房企、个人的资金链形成压力,这是房地产行业在疫情当中暴露出的最大风险。
 
倪鹏飞认为,目前特别需要关注的风险是:个别高周转、高杠杆的企业因销售及回款速度下降和还债高峰到来,从而导致资金链断裂风险,这是目前需要特别注意的风险,以及个别高杠杆家庭因为工作和生意变动而产生的断供风险,个别城市可能的房价过快下跌。以及由此带来的金融风险、经济和社会风险。
 
中原地产首席分析师张大伟指出,对于大部分房地产企业来说,1月-2月惯例是现金流紧张的时期,所以大部分企业都会在前一年四季度大量融资。目前来看,如果疫情能够在2月份缓解,企业的压力相对可控,但若疫情持续蔓延,房地产企业的到期债务将井喷,在销售现金流锐减的情况下,房企资金链压力剧增。
 
中信建投房地产分析师江宇辉则认为,未来融资继续收紧的可能性不大,在防范风险的要求下,化解行业杠杆压力,保障行业资金面平稳的调控思路将会日趋清晰,行业融资政策有望迎来边际改善,且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。
 
1月份房企公司债、中票、短融较2019年12月份环比提升192%、4%和78%,海外发债规模环比增长404%,房企融资已有边际改善的现象,未来行业融资的调控政策会越发精细化,整体行业融资环境将更趋于平稳。

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